Tromsø kommune har utarbeidet boligstrategien "Rett hjem" som ser på både private og kommunalt disponerte boliger, og uttrykker hvilke strategiske grep kommunen vil ta for å styre boligutviklingen i ønsket retning. I merknaden har NFTR anbefalt utvikling av en klar visjon for boligstrategien med målsettinger som er tydelige og målbare, kobling av boligstrategien tettere til kommuneplanens arealdel (KPA), introdusering av prioritet og insentiver for bærekraftige planforslag, og etablering av et byutviklingsforum for økt samarbeid og forutsigbarhet. Under kan du lese høringsinnspillet i sin helhet.
1. Sett en langsiktig visjon med klare målbare målsettinger
Visjoner og målsettinger er viktige for å definere retningen og sikre at innsatsen er rettet mot en felles og klar målsetning. Imidlertid mangler strategidokumentet målbare mål, samt en tydelig visjon som gir mening og retning for målene.
Vi savner en visjon for kommunen som peker retning og gir boligutviklingen et løft. Vi må ha en boligstrategi som setter ambisjoner og gir rom for fremtidens behov og ønsker i boligmarkedet, samtidig som vi evner å løse dagens utfordringer. Hvor er i Tromsø i 2040, og hvor kan det hende vi er i 2080? Hva slags felles fremtidige utfordringer ønsker vi å løse? Og hva må vi levere på kort sikt for å løse dagens boligutfordringer i kommunen?
Skal vi evne å realisere en slik visjon om 20-50 år, må vi starte arbeidet allerede nå. Vi må tenke større og ta grep som bringer oss fremover og oppnår de ønskede resultatene. Det er viktig at vi definerer en klar visjon og utarbeider målsettinger som er tydelige og målbare, slik at vi kan arbeide effektivt og mot en felles målsetning.
Historien har vist oss at store generasjonsutbygginger i byen har høstet kritikk, slik som parkeringsanlegget Fjellet p-hus, Tromsøbrua og Rødbanken. Alle disse tre byggverkene har vist seg i et generasjonsperspektiv å være helt rett for byens utvikling.
En langsiktig visjon som ser 50 år frem i tid kan bidra til å sikre at planlegging og investeringer i mange ulike typer infrastruktur skjer på riktig måte. Derfor må vi evne å planlegge byen og dens infrastruktur og funksjoner ikke bare ut fra ferdigregulert kapasitet og basert på befolkningsframskrivinger, men også basert på en felles visjon for økt vekst. Uten et langsiktig blikk, risikerer man feilinvesteringer på vegne av byen. Vi kan se til flere andre byer hvor scenarioprosesser er gjennomført, eksempelvis Hamar (2074) og Trondheim (2050, både for sentrum og byområdet).
2. Strategidokumentet må ha en tydelig og konsistent retning som gir klare føringer for utviklingen av kommunen
Det er et behov for større rullering i boligmarkedet og forflytning mellom ulike enheter basert på livssituasjon. Her peker forslag til boligstrategi på at kommunen må tilrettelegge for at innbyggerne kan leve hele sitt liv i samme nabolag. På den andre siden regulerer kommunen bort muligheten for ulike boenheter i de ulike bydelene. Derfor oppleves forslaget som selvmotsigende. Vi stiller spørsmålet: Hvor skal eiendomsutviklere legge innsats? Her ber vi kommunen om å sette retning for hva fremtidens bydeler skal romme av ulike boliger. Strategien kan her bidra til å gi retning til diskusjoner om fortetting.
Til inspirasjon har Sarpsborg kommune implementert en kvartalsstruktur som har vist seg å være svært effektiv for å fremme transformasjon og bærekraftig byutvikling. Ved å identifisere bestemte kvartaler som kan transformeres med økt høyde og utnyttelse har de lykkes med å transformere flere kvartaler med småhusbebyggelse. Tilsvarende har Trondheim etablert soner med tilsvarende prinsipper.
3. Boligstrategien må ha effekt på disponeringer av boligareal og virkemidler i KPA
Selv om boligstrategien har gode intensjoner, mangler den klare føringer som kan bidra til å gjennomføre tiltak i praksis. Det er viktig at boligstrategien tar klare valg og peker i riktig retning, slik at den kan fungere som en retningsgivende faktor for utvikling av boligsektoren i tråd med kommunens overordnede målsetninger.
Boligstrategien bør fungere som et viktig bindeledd mellom kommuneplanens arealdel (KPA) og konkrete tiltak i boligsektoren. For private utbyggere, som står for boligutbyggingen, er KPA og rettslig bindende arealplaner med bestemmelser det viktigste verktøyet for å kunne og realisere ønskede utbyggingen. Dessverre ser det ut til å være en manglende sammenheng mellom boligstrategien og KPA. Sammen med arealmessige disponeringer knyttet til utbyggingsformål og utnyttelse, bør kommunen også se nærmere på områdemodeller knyttet til finansering av offentlige rekkefølgekrav. Dette for å sikre kontinuitet og «ferdigstilling» av byområder med god kvalitet. Det oppleves i dag som om Tromsø bygges stykkevis og delt med kostbar infrastruktur som ikke henger sammen som resultat.
Boligstrategiens fokus på alternative bokonsepter er spennende og bør utvikles i tett samarbeid med bransjen.. Dersom man lykkes med god byutvikling etableres fellesfunksjoner, tjenester og møtesteder naturlig, i stedet for å måtte drives frem av «spesielle prosjekter med nye boformer». Fremfor å fokusere sterkt på eksperimentelle prosjekter, bør man i boligstrategien ha et fokus på å løfte det som omtales som bydelssenter og nabolagssenter i kommunen. Dersom kommunen ønsker innovative prosjekter i boligutviklingen, er det viktig med god dialog og samhandling med bransjen hvor kommunen tar en rolle som en aktiv forhandlingspart rundt reguleringsprosesser, utbyggingsavtaler og tomtetransaksjoner.
4. Introdusere prioritet og insentiver for bærekraftige planforslag
Vi synes det er svært positivt at Tromsø kommune ønsker å utvikle og implementere kriterier for å prioritere bærekraftige planforslag i kommunens plansaker. Imidlertid mener vi at det også trengs tydelige insentiver for å sikre at utviklere og entreprenører faktisk gjør det samfunnet ønsker, da det ofte kan være en kostbar prosess å gjennomføre miljø- og sosiale tiltak. Stimuleringstiltak kan derfor være viktig for å fremme bærekraftige boligprosjekter og sikre at kommunens ambisiøse planer blir realisert.
5. Byutviklingsforum: Et viktig verktøy for økt samarbeid og forutsigbarhet i Tromsøs boligmarked
I strategidokumentet har kommunen foreslått å etablere et byutviklingsforum med formål om å øke samarbeidet mellom aktørene innen boligmarkedet. NFTR mener dette er et utmerket tiltak og anbefaler at det iverksettes snarest mulig. Et slikt forum kan også være med å bringe Tromsø kommune fra kommune 1.0 til kommune 3.0.
Næringslivet etterspør økt forutsigbarhet fra Tromsø kommune, og involvering på et tidlig stadiet - i forkant av planarbeidet vil være en effektiv metode for å oppnå dette.